Стоимость аренды почти всегда считается от площади: ставка за квадратный метр умножается на метры в договоре. Поэтому разница между площадью в договоре и тем, чем вы реально пользуетесь, превращается в деньги каждый месяц на всё время аренды. Проверить площадь до подписания проще, чем спорить о ней потом.
Какая бывает площадь
| Термин | Что обычно означает |
|---|---|
| Площадь по документам | Площадь из выписки ЕГРН, техпаспорта или технического плана |
| Фактическая площадь | Площадь, измеренная на месте внутри стен помещения |
| Полезная площадь | Часть, которой реально можно пользоваться под задачи бизнеса |
| Арендуемая площадь | Площадь, указанная в договоре и используемая для расчёта платы |
| Доля общих площадей | Часть коридоров, холлов, санузлов и других общих зон, включённая в арендуемую площадь |
Термины на рынке используют не всегда одинаково. Главное — понять, что именно написано в вашем договоре и как это посчитано.
Что проверить до подписания
- Откуда взята площадь. Документы, обмер арендодателя или условная цифра.
- Что в неё входит. Только помещение или ещё доля общих зон, тамбуры, технические помещения.
- Совпадает ли с фактом. Особенно если помещение перепланировали после оформления документов.
- Есть ли план с экспликацией. Схема с площадями каждого помещения, приложенная к договору.
- Можно ли пользоваться всеми метрами. Колонны, короба, низкие зоны, технические ниши уменьшают полезное пространство.
Как проверить площадь на месте
Для первого представления можно измерить помещение самостоятельно — рулеткой и дальномером, по контуру стен с диагоналями. Подробно о самостоятельной проверке — в статье как проверить фактическую площадь квартиры: принципы для коммерческих помещений те же.
Для договора и планировки удобнее обмерный план: на нём видна фактическая геометрия, колонны, окна, двери, инженерные точки и площади по помещениям. С таким планом можно обсуждать площадь с арендодателем предметно, а не «на глаз».
Как площадь влияет на итоговую стоимость
Арендная плата — не единственный платёж, который считается от площади. В зависимости от договора от метров могут зависеть эксплуатационные платежи, коммунальные услуги, обеспечительный платёж и индексация. Поэтому небольшая разница в площади умножается не только на ставку, но и на количество месяцев аренды и на все платежи, которые привязаны к метрам.
Простой способ оценить влияние: возьмите разницу между арендуемой и полезной площадью, умножьте на ставку и на срок договора. Получится сумма, которую вы заплатите за метры, которыми не пользуетесь напрямую. Это не значит, что условия несправедливы, — но это повод понимать, за что вы платите.
На что ещё смотреть, кроме метров
- Высоты и балки — для стеллажей, вентиляции, подвесных потолков.
- Колонны и их шаг — влияют на расстановку мебели и оборудования.
- Окна и естественный свет — важны для офисов и общепита.
- Электрическая мощность — достаточно ли её для вашего оборудования.
- Вентиляция и вытяжка — особенно для общепита, подробнее — в статье обмер под кафе или ресторан.
- Санузлы и водоснабжение — есть ли точки подключения там, где нужно.
Чек-лист перед арендой
Чем поможет обмер
Обмерный план коммерческого помещения нужен не только для ремонта, но и для решения об аренде: он показывает фактическую площадь, ограничения и возможности помещения. После подписания договора он же станет основой для проекта. Подробнее — на странице обмер коммерческих помещений и в статье как подготовить офис к ремонту.
Частые вопросы
Почему арендуемая площадь больше той, что я измерил?
Чаще всего — из-за доли общих площадей или потому, что площадь взята из документов по другим правилам. Попросите у арендодателя объяснение и расчёт.
Можно ли договориться о площади по результатам обмера?
Это предмет переговоров. Обмерный план даёт предметную основу для разговора, но итог зависит от договорённостей сторон. По правовым вопросам договора стоит проконсультироваться с юристом.
Нужен ли обмер, если площадь указана в выписке ЕГРН?
Выписка показывает учтённую площадь, но не планировку, колонны, высоты и фактическое состояние. Для решения об аренде и планировки эти данные тоже важны.
