Перепланировка — одна из самых частых неожиданностей при покупке квартиры на вторичном рынке. Если изменения не согласованы, вопросы с ними перейдут к новому владельцу. Хорошая новость: большинство перепланировок можно заметить на просмотре, если знать, на что смотреть, и сверить квартиру с документами.
Главный инструмент — сравнение с планом из документов
Перед просмотром попросите у продавца технический паспорт или поэтажный план, а также выписку из ЕГРН. Распечатайте план и возьмите его с собой. Всё, что в квартире отличается от плана, — повод задать вопрос.
На что смотреть при осмотре
| Где смотреть | Что может говорить о перепланировке |
|---|---|
| Стены и перегородки | Комнат больше или меньше, чем на плане; перегородка там, где на плане проём |
| Дверные проёмы | Проём в другом месте, проём заложен или расширен |
| Кухня | Кухня перенесена в комнату или объединена с гостиной |
| Санузлы | Санузел объединён, расширен за счёт коридора или перенесён |
| Балкон или лоджия | Объединены с комнатой, убран оконно-дверной блок |
| Кладовые и ниши | Встроенные шкафы превращены в гардеробные или наоборот |
Стены и проёмы
Сравните количество комнат и расположение стен с планом. Подсказкой служит и толщина: тонкая гипсокартонная перегородка звучит и выглядит иначе, чем капитальная стена. Обратите внимание на дверные проёмы: заложенный проём иногда виден по выступу или трещине на штукатурке.
Кухня и санузел
Перенос кухни и санузла — одни из самых чувствительных изменений. Смотрите, где проходят стояки: если мойка или унитаз далеко от них, коммуникации проложены по-новому. Обратите внимание на подиумы — их часто делают, чтобы обеспечить уклон канализации.
Балкон и лоджия
Если комната переходит в лоджию без порога и оконно-дверного блока, это заметное изменение. Работы на балконах и лоджиях, затрагивающие наружные стены, обычно требуют согласования.
Какие документы попросить
- Технический паспорт или поэтажный план — с актуальной планировкой.
- Выписку из ЕГРН — сведения о квартире и площади.
- Решение о согласовании перепланировки и документ о её завершении, если планировка отличается от исходной.
С 2024 года порядок завершения перепланировки и внесения изменений в ЕГРН уточнён в Жилищном кодексе. Если продавец говорит, что перепланировка «узаконена», попросите документы, а не устное подтверждение.
Как сверить квартиру с планом точно
На просмотре можно сравнить квартиру с планом «на глаз»: количество комнат, положение стен и проёмов. Чтобы понять детали — на сколько смещена стена, как изменились площади, — нужны измерения. Обмерный план фиксирует фактическое состояние, и его удобно наложить на план из документов: все отличия видны сразу. Подробнее о разнице документов — в статье обмерный план и план БТИ.
Чек-лист осмотра
Что делать, если вы нашли отличия
- Спросите продавца, что и когда менялось.
- Попросите документы о согласовании и завершении работ.
- Если документов нет, уточните у юриста и проектировщика, можно ли согласовать изменения и во что это обойдётся.
- Учтите это в переговорах и в решении о покупке.
О том, что ещё проверить в квартире, — в статье что проверить в квартире перед покупкой, а о порядке перепланировки — в материале с чего начать перепланировку. Обмер квартиры перед сделкой — на странице обмер квартиры.
Частые вопросы
Можно ли по выписке ЕГРН понять, была ли перепланировка?
В выписке есть площадь и иногда план. Если площадь или планировка отличаются от того, что вы видите в квартире, это повод разобраться. Но отсутствие отличий в выписке не гарантирует, что изменений не было.
Обязательно ли отказываться от квартиры с несогласованной перепланировкой?
Не обязательно, но решение лучше принимать после консультации с юристом и проектировщиком: они оценят, можно ли согласовать изменения или потребуется вернуть прежнюю планировку.
Видно ли перепланировку после свежего ремонта?
Часть признаков скрывается отделкой, поэтому сравнение с планом из документов и замеры особенно важны в квартирах после ремонта.
