Когда начинается ремонт или проект, часто звучит вопрос: «У нас же есть план из БТИ — зачем ещё один?» Действительно, поэтажный план из технического паспорта и обмерный план выглядят похоже: и там и там стены, комнаты и цифры. Но назначение у них разное.
Что такое план БТИ
План из технического паспорта — это документ технического учёта. Его готовят при инвентаризации, и он фиксирует помещение для целей учёта: планировку, площади помещений, назначение комнат. Вместе с планом обычно идёт экспликация — таблица с площадями.
Главное для понимания:
- план отражает состояние на дату инвентаризации — после этого квартиру могли изменить;
- детализация ограничена задачами учёта: на плане может не быть толщин стен, высот, размеров проёмов и положения коммуникаций;
- план — это документ, его используют при сделках, согласованиях и оформлении.
Что такое обмерный план
Обмерный план — рабочий чертёж помещения в его фактическом состоянии. Его готовят для проектирования, ремонта и заказа мебели. Обычно он показывает:
- длины всех стен и диагонали помещений;
- толщины стен и перегородок;
- окна, двери и проёмы с размерами;
- высоты потолков;
- стояки, вентиляцию, короба, радиаторы;
- площади помещений по фактическим размерам.
Обмерный план передают в форматах, удобных для работы: DWG — для программ проектирования, PDF — для просмотра и печати.
Сравнение
| План БТИ (техпаспорт) | Обмерный план | |
|---|---|---|
| Назначение | Технический учёт, оформление | Проектирование, ремонт, мебель |
| Состояние помещения | На дату инвентаризации | Фактическое на дату обмера |
| Детализация | Планировка и площади | Размеры, толщины, высоты, проёмы, коммуникации |
| Формат | Бумажный документ или скан | DWG и PDF |
| Юридическое значение | Документ учёта | Рабочий чертёж, не заменяет документы учёта |
Когда достаточно плана БТИ
- Чтобы понять общую планировку квартиры перед покупкой.
- Для сделки и оформления документов.
- Чтобы сравнить текущую планировку с учтённой.
Когда нужен обмерный план
- Для дизайн-проекта и рабочих чертежей.
- Для проекта перепланировки — как исходный чертёж существующего состояния.
- Для расчёта материалов и сметы.
- Для заказа кухни и встроенной мебели.
- Когда квартира изменилась после инвентаризации и план устарел.
Если вы планируете перепланировку, начните с материала о том, с чего начать перепланировку квартиры. О том, как обмерный план используется при расчёте материалов, — в статье как рассчитать материалы для ремонта.
Почему площади в документах и на обмерном плане могут отличаться
Расхождения возможны по нескольким причинам: квартиру могли перепланировать после инвентаризации, площади могли считаться по разным правилам или в разное время, отделка могла уменьшить внутренние размеры. Само по себе небольшое расхождение не означает ошибку, но если оно существенное — это повод разобраться. Подробнее — в статье как проверить фактическую площадь квартиры.
Как читать поэтажный план и экспликацию
В техническом паспорте рядом с планом обычно есть экспликация — таблица помещений. В ней для каждого помещения указаны:
- номер на плане;
- назначение — жилая комната, кухня, коридор, санузел, шкаф;
- площадь.
Номера в экспликации соответствуют номерам на плане. Сумма площадей помещений даёт общую площадь, а отдельной строкой могут указываться лоджии и балконы. Сравнивая план с квартирой, удобно идти по номерам помещений.
Какие ещё планы бывают
| Документ | Что это | Для чего пригоден |
|---|---|---|
| Планировка из договора с застройщиком | Проектная планировка квартиры | Понять задумку, но не фактические размеры |
| Поэтажный план из техпаспорта | Документ учёта на дату инвентаризации | Сделки, оформление, сверка планировки |
| План из выписки ЕГРН | Графическая часть сведений реестра | Сверка с учтёнными данными |
| Обмерный план | Чертёж фактического состояния | Проект, ремонт, мебель, смета |
Три типичные ситуации
Покупка квартиры. Техпаспорт показывает, какой квартира была при учёте. Если после этого делали ремонт, сравнение с обмерным планом покажет, что изменилось.
Дизайн-проект. Дизайнеру мало плана с площадями: нужны толщины стен, высоты, окна, коммуникации. Здесь основа — обмерный план.
Перепланировка. Проектировщику нужен чертёж существующего положения. Документы учёта нужны для согласования, а для проектирования — актуальные размеры.
Частые вопросы
Можно ли использовать обмерный план для оформления перепланировки?
Обмерный план — исходные данные для проектировщика. Документы для согласования и учёта готовятся в установленном порядке; какие именно, уточните у проектной организации или в органе согласования.
Обязательно ли заказывать обмер, если есть свежий техпаспорт?
Если нужна только планировка — не обязательно. Если предстоит проект, мебель или точная смета, в техпаспорте обычно не хватает размеров, и обмер их даст.
В каком формате нужен обмерный план?
Дизайнеру и архитектору обычно нужен DWG, заказчику — PDF. Подробнее — в разделе чертежи DWG и PDF.
